1，提及就業(yè)，離不開大學(xué)生這個群體。

教育部數(shù)據(jù)顯示，2022屆高校畢業(yè)生規(guī)模預(yù)計(jì)1076萬人，同比增加167萬，規(guī)模和增量均創(chuàng)歷史新高，而2012年只有680萬。畢業(yè)生越來越多，就業(yè)形勢面臨著長期的挑戰(zhàn)和壓力，6月份，16-24歲、25-59歲人口調(diào)查失業(yè)率分別為19.3%、4.5%。疫情對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不確定性，大部分企業(yè)只能縮減開支謀生存，對沒有工作經(jīng)驗(yàn)的大學(xué)生找工作就更困難了。

2，至于安居，房價(jià)高確實(shí)是實(shí)情。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的1-6月份銷售數(shù)據(jù)顯示，全國商品房累計(jì)銷售面積為68923萬平米，銷售額66072億元，可得出上半年全國房價(jià)均價(jià)為9586元/平米。房價(jià)破萬，并不算稀罕事，畢竟這些年一線、新一線這樣的大城市早已在市場上升期實(shí)現(xiàn)房價(jià)翻倍，然而現(xiàn)階段，全國卻有117個縣城的房價(jià)同樣處于高態(tài)勢，著實(shí)出乎意料。

第一財(cái)經(jīng)7月26日報(bào)道《掃描縣域樓市：“頭部縣城”房價(jià)堅(jiān)挺，8個縣均價(jià)破2萬/平方米》，提到了幾個數(shù)字：1是截至6月，全國有117個縣城房價(jià)超過每平米1萬元，其中8個縣城房價(jià)破2萬元/平米，分別是陵水、義烏、永康、溫嶺、昆山、樂清、萬寧、桐鄉(xiāng)；2是從區(qū)域分布看，房價(jià)最高的10個縣城里，浙江7家，海南2家，江蘇1家。

比如海南陵水，雖然房價(jià)跌了1.2%，仍然是我國僅一個房價(jià)破三萬的縣城，達(dá)到33376元/平米，又比如，金華永康房價(jià)均價(jià)達(dá)24679元/平米，同比上漲15.05%是漲幅最大的縣城，浙江西部與江西接壤的縣級市江山市，即將邁入2萬大關(guān)，達(dá)到19967元/平米。

這是什么概念？我們拉出新一線城市的房價(jià)來對比一下

陵水33376元/平米的價(jià)格，能排在第二位，超過了武漢、成都、佛山、西安、重慶、長沙一眾新一線城市，且這些城市的均價(jià)還不到2萬元/平米，換句話說，區(qū)區(qū)新一線的房價(jià)，大部分還不如這幾個縣城。

這樣的趨勢，對樓市會造成什么影響？

縣城房價(jià)破萬，單價(jià)直追新一線城市，背后離不開“人口”這個共同點(diǎn)，畢竟房地產(chǎn)素來有長期趨勢看人口的觀點(diǎn)，所以充滿活力的市場、較高的收入水平，才能創(chuàng)造巨大的人口流入空間，單看頭部縣城，這些地方基本上是富得流油的東部沿海區(qū)域。最具代表的就是義烏小商品，這里的外貿(mào)業(yè)尤為發(fā)達(dá)，進(jìn)出口總額從2010年的31.2億美元上升至2020年的450.9億美元，翻14.4倍，不斷吸引著外地人來此創(chuàng)業(yè)。過去十年，義烏人口凈流入達(dá)到62.5萬人，常住人口186萬人，2021年人均可支配收入達(dá)到77468元，是全國水平的3倍，可以說大大小小的老板撐起了義烏房價(jià)的半邊天。

其次是自然資源型縣城，比如海南陵水，就是典型的旅游業(yè)帶動型縣城，靠自身資源發(fā)展；還有就是地理位置靠近熱點(diǎn)大城市，承接大城市產(chǎn)業(yè)和人口的縣城。

總結(jié)起來就一句，這些頭部縣城都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)縣，擁有較好的資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、交通條件，才得以吸納足夠多的外來人口，對房價(jià)的影響也就更高。不過，國內(nèi)有1800多個縣城，處于金字塔尖的縣城們尚且如此，剩下的小城市，房價(jià)又有多少支撐可言？

一方面，117個縣城房價(jià)破萬背后，5億人“人戶分離”現(xiàn)象值得關(guān)注

所謂“人戶分離”，指的是居住地和戶籍登記地不在同一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，且離開戶口登記地長達(dá)半年以上的人口。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，2021年全國人戶分離的人口突破5億，達(dá)到5.04億人，比2020年增加了1153萬。與2010年相比，人戶分離人口增長超89%。

如此龐大的人群進(jìn)入城市，而戶籍卻留在老家，一方面加速了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，另一方面，缺少了年輕人的縣城，只能在老齡化、房地產(chǎn)虛假繁榮的路上越走越遠(yuǎn)，久而久之，縣城自然會變成“孤島”。據(jù)31省人口凈增數(shù)據(jù)中，2021年人口增量最大的3省份分別是浙江（增加72萬）、 廣東（增加60萬）、 湖北（增加54.7萬），這些地方不但聚集人口，關(guān)鍵的是年輕人流入多。從60歲以上人口比重來看，廣東占比只有12.35%，老齡化率極低，湖北是20.42%，浙江19.1%�？梢�，當(dāng)城市住房供應(yīng)無法滿足人戶分離家庭的需求時，房價(jià)自然會推漲起來。

另一方面，站在全國視角，還有38億平米的房子賣不動

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月商品房廣義庫存達(dá)到38億平，具體到不同區(qū)域，一線城市環(huán)比微增1%，同比下降3%，基本不存在庫存情況；二線以下城市就不太樂觀了，貴陽、大連、唐山、沈陽、石家莊、株洲、煙臺廣義庫存量高位持穩(wěn)，突破1億平米，南昌、長沙、岳陽、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平米以上。

要知道，廣義庫存是在狹義庫存的基礎(chǔ)上，即已獲得預(yù)售許可但沒有賣出去的房子，再加上準(zhǔn)備開工+已開工沒取得預(yù)售許可證面積，可以說把絕大部分待售面積都算進(jìn)去了。如果把38億平米再具化到房產(chǎn)套數(shù)上，相當(dāng)于有3800萬套100平的房子，雖然房屋面積只是一個模糊的計(jì)算，但卻足夠說明問題：在絕大多數(shù)人口常年流出、老齡化加劇的三四線城市，房子庫存難消化，已經(jīng)成為既定事實(shí)。

畢竟靠著棚改浪潮，全國有不少小城市和縣城的房價(jià)和消費(fèi)水平都大幅提升，可是近兩年棚改規(guī)模壓縮，加之大量人口流出，很多人才發(fā)現(xiàn)，小城市的房價(jià)，原來和絕大多數(shù)人的工資收入是嚴(yán)重不匹配的。于是，逐漸演變成為房子庫存難消化，各大售樓處無人問津的結(jié)果。