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    杭州樓市兩極分化支撐房價的是杠桿!

    2021-9-12 20:12

    摘要: 事實上,曾經(jīng)的杭州的房價,不是沒跌過,小龍蝦簡單說幾句。 2008年時候,為了刺激房市,當時出臺了買房送戶口的政策(2016年停止的,但是這個政策還是執(zhí)行的,那段時間買房沒落戶杭州的,現(xiàn)在也可以落戶。)。 然后 ...

    事實上,曾經(jīng)的杭州的房價,不是沒跌過,小龍蝦簡單說幾句。

    2008年時候,為了刺激房市,當時出臺了買房送戶口的政策(2016年停止的,但是這個政策還是執(zhí)行的,那段時間買房沒落戶杭州的,現(xiàn)在也可以落戶。)。

    然后2009年開始就暴漲,九堡一個小區(qū),從年初9000多一直漲到2010年的2萬左右。

    感覺漲的太快了,朋友把剛剛交付的一套房掛出去賣,都談好2萬元/平。

    交定金的前,杭州出臺調(diào)控措施,任何人(不管以前如何)只能新買一套,最終買家就不要了。

    隨后,房價就開始下跌。

    可以說,下跌基本就是一步到位的,2011年中,這套房價格就降到單價1.3萬左右,一直維持到2016年初。

    當然,當年九堡是跌的厲害的地方,像市中心跌幅就少。而濱江,幾乎沒怎么跌,也是2009~2010年漲到2萬,但此后5年,基本也能在2萬左右。

    而那一輪的跌勢,可以總結(jié)兩條:

    一、偏遠的地方跌幅大,但也有不太跌的板塊。

    二、跌勢很快,基本在半年到一年完成,此后就是穩(wěn)。

    02、當前的寧波、嘉興樓市現(xiàn)狀

    現(xiàn)在的寧波樓市,真是比想象中的還要堅挺得多,尤其是這些寧波的炒房客,更是對寧波房價依舊抱著比較大的幻想。

    盡管二手房成交量跌的很厲害,但是二手房掛牌價從整體的均價上來看,跌幅并不是很大。

    現(xiàn)在寧波樓市的待售二手房數(shù)量越來越多,也就是想要賣房套現(xiàn)的人變多了,但是他們卻不愿意接受寧波房價的下跌,想要繼續(xù)扛。

    其實,寧波樓市里面的炒房客在前段時間就已經(jīng)賣房離場了,現(xiàn)在才開始準備賣房的人,已經(jīng)是很難往出賣了。

    寧波主城區(qū)里面這幾年人口流入并不算多,人口增加主要是因為底下城市的人口增加了,而并不是因為寧波主城區(qū)突然涌入人口。

    反之,寧波是這一年來浙江房價漲幅最多的城市,幾乎是整體漲了50%以上,這么高的漲幅,寧波根本撐不住。

    總結(jié)就是,現(xiàn)在寧波樓市是一個博弈期,時間往后推得越久,對于寧波的那些炒房客就會越不利。


    再看看,另一個城市,嘉興。

    現(xiàn)在的嘉興樓市的二手房,市場越來越冷了。之前那些哄抬二手房掛牌價的小區(qū),現(xiàn)在也開始逐漸恢復正常了。

    嘉興樓市在沒有了那幫職業(yè)炒房客的情況下,還是維持不住這么高的房價。

    嘉興本地土著的反應速度太快了,人家外地炒房客都已經(jīng)離場了很久了。這個時候嘉興的那些本地土著才反應過來,房價不漲了趕緊賣房,結(jié)果才發(fā)現(xiàn)二手房已經(jīng)賣不出去了。

    其實嘉興樓市這兩年來,根本沒有什么實質(zhì)的利好消息。

    今年上半年嘉興房價被炒起來,主要還是炒作學區(qū)房,沒有了學區(qū)房的帶頭作用,嘉興房價根本就漲不起來的。

    現(xiàn)在雖然嘉興樓市還沒有出臺二手房指導價,但是明眼人都知道,嘉興肯定是躲不過去的,只是一個時間問題而已。

    嘉興炒房客的手段就是哄抬二手房掛牌價,如果沒有了二手房掛牌價,嘉興炒房客就等于是沒了牙的老虎,只能干叫喚了。

    注意,這個時候是嘉興房價的回調(diào)期,所以買房一定要謹慎,切莫高位接盤。

    03、杭州樓市已經(jīng)是兩極分化的市場

    有沒有發(fā)現(xiàn),在杭州,最近你朋友圈的房產(chǎn)中介,賣房又開始活躍起來了。

    現(xiàn)在中介發(fā)布朋友圈宣傳的房子,都說低于市場價,少則幾十萬、多則幾百萬,其實都是以市場好的時候原來的成交價作為參考價。

    可以說,基本上現(xiàn)在降多少,我相信購房者心里就有數(shù)了。


    而事實上,現(xiàn)在的杭州樓市,一般的盤掛市場價肯定是不太好賣。

    想出貨,價格上得有優(yōu)勢,另外滿足基本條件外,房子本身還不能有硬傷。

    現(xiàn)在杭州樓市行情,就是兩極分化的市場。

    好的房子不愁賣,差的房子賣不掉,其中老破小學區(qū)房多掛個跌停價出貨還不一定有人接盤。

    另外,小龍蝦多一句嘴,浙江發(fā)布的文件顯示,未來5年之中,浙江那些人口流入的城市,保障性租賃房的數(shù)量要達到30%以上。

    這個數(shù)量雖然和上海、廣州這種50%都是保障性租賃房城市有些少,但也算是不錯了。而浙江人口流入最多的就是杭州和寧波,以后都是妥妥的30%以上的保障性租賃房。

    以后再投資杭州的房產(chǎn),大概率真的就變成了長期房東了,而且還是那種很難漲房租的房東。


    那些買房買的早的人,房價就算跌一半,他們也無所謂,但實際上別說房價真跌一半了,就算只跌個10%,他們也會心疼的。

    比如說,一個人是100萬買的房子,3年后成了200萬,他在外面和朋友閑聊的時候肯定是說他這套房是200萬,不會說他這套房子只值100萬。

    在他的心里,他這套房子已經(jīng)是一個200萬的東西,而不是過去那100萬東西,他已經(jīng)認為這200萬是他的財產(chǎn)了。

    當這200萬房子跌個10%,成了180萬,盡管比他原來的價格還高了80萬,但是他卻會覺得自己虧了20萬。

    除非那種房子占比他資產(chǎn)比較少的人,又或者是房子數(shù)量比較少的人。

    不然大部分持有多套房的人,看到房價下跌,還是會心疼的。

    04、總結(jié)

    其實這么久以來,不是沒人想過炒房租,而是炒房租的人或企業(yè)已經(jīng)都暴雷了。

    記得前幾年長租公寓剛開始的時候,很多長租公寓都是想要炒高房租。

    他們會以比市場價要高的價格去到房東那里吃近大量的房源,形成一種壟斷,然后再加價一些租出去,然后從中賺取差價。

    但是他們沒有算過這個房租是要依靠人們工資來支撐的,結(jié)果他們把房租提起來以后,租房的人明顯就減少了,很多人覺得這里房租太高,就返回了自己的老家。

    于是這種炒作房租的長租公寓,沒撐過兩年,就因為市場上沒人接盤,而資金鏈斷裂,從而一地雞毛了。

    另一方面,很多年輕人剛畢業(yè)的時候?qū)ξ磥沓錆M了憧憬,覺得自己的工資可以很快的上漲。

    然后剛開始租房都是租的比較好的房子,工作兩年以后發(fā)現(xiàn)工資根本不漲,然后這個時候又不好意思繼續(xù)和家里要錢了,于是就只能降低自己的租住品質(zhì),省房租。

    不得不說,支撐房租的是收入,支撐房價的是杠桿。

    房地產(chǎn)不管什么樣的結(jié)局,都會有人不高興、不開心。但是很遺憾,地產(chǎn)泡沫是一場以少對多的博弈,勝出的永遠不可能是購房者。

    這句話適用每一個城市,每一個地段。

    我們是中庸之道的文化,中庸就是變通極強,對房子的預期一旦變化,儲蓄一旦出了問題,直接崩。

    記住,這就是穩(wěn)預期的重要性,一切經(jīng)濟活動一定離不開人的人性心理。

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